Guilherme Campos, empresário do setor imobiliário e agro com atuação consolidada em Roraima, acompanha de perto um fenômeno que se repete em diferentes regiões do Brasil: a chegada de uma rodovia nova ou a pavimentação de um trecho antes precário transforma, em poucos anos, a dinâmica econômica e imobiliária dos municípios ao longo do seu traçado.
A relação entre infraestrutura viária e valorização imobiliária é amplamente reconhecida nos grandes centros urbanos, mas seus efeitos em regiões emergentes são ainda mais intensos, porque partem de uma base de isolamento muito maior. Em estados como Roraima, a redução do tempo de deslocamento representa uma mudança qualitativa profunda, tanto na vida das pessoas quanto nos custos operacionais das empresas que dependem de acesso a mercados e fornecedores.
Nas próximas linhas, entenda como uma decisão de infraestrutura federal pode transformar completamente o mercado imobiliário de uma cidade inteira. Descubra mais a seguir!
A lógica da acessibilidade e o preço da terra
O valor de um imóvel é, em grande parte, o valor da sua acessibilidade. Terrenos e propriedades localizados próximos a eixos viários de qualidade têm acesso facilitado a mercados consumidores, fornecedores, serviços de saúde, educação e lazer, o que os torna estruturalmente mais atrativos do que propriedades equivalentes em localidades isoladas. No entanto, quando uma rodovia nova é aberta ou uma existente é pavimentada, essa equação muda de forma abrupta para os municípios beneficiados.
Guilherme Campos frisa que o movimento típico que se observa nesses casos começa com a valorização dos terrenos comerciais às margens da rodovia, avança para os lotes residenciais nas áreas urbanas centrais e se irradia progressivamente para as zonas de expansão, que passam a ser percebidas como viáveis para novos empreendimentos.
Esse processo de valorização em ondas é previsível o suficiente para ser antecipado por investidores atentos, mas rápido o suficiente para penalizar quem espera que a valorização já esteja consolidada antes de agir. A janela entre o anúncio da obra e sua conclusão é, historicamente, o período de maior potencial de retorno para quem investe com visão de longo prazo.
O efeito sobre a demanda habitacional
Rodovias novas não apenas valorizam imóveis existentes: elas criam demanda habitacional onde antes havia pouca ou nenhuma. De fato, a chegada de trabalhadores da construção durante a obra, seguida pela fixação de profissionais atraídos pelas novas oportunidades econômicas que a rodovia viabiliza, gera uma pressão sobre o mercado habitacional local que frequentemente supera a capacidade de resposta imediata do setor imobiliário regional.
Na interpretação de Guilherme Campos, esse descompasso entre demanda crescente e oferta insuficiente é exatamente o ambiente em que empreendimentos bem localizados e bem concebidos encontram as melhores condições de absorção pelo mercado, com velocidade de vendas e patamares de preço que dificilmente seriam alcançados em condições normais.
Em municípios do interior de Roraima que foram ou estão sendo beneficiados por melhorias viárias, esse ciclo já é observável em diferentes estágios, confirmando um padrão que se repete com consistência suficiente para orientar decisões de investimento fundamentadas.
Rodovias e desenvolvimento econômico local
O impacto de uma rodovia vai muito além da valorização imobiliária imediata. Isso porque ela reduz o custo logístico das empresas locais, viabiliza novos negócios que dependiam de acesso a mercados externos, atrai investimentos industriais e comerciais que antes não consideravam a região e aumenta a arrecadação municipal, criando condições para novos investimentos em infraestrutura urbana.
Na visão de Guilherme Campos, esse encadeamento entre infraestrutura viária, desenvolvimento econômico e crescimento imobiliário é o mecanismo central pelo qual regiões que historicamente foram deixadas à margem do desenvolvimento nacional têm a oportunidade de recuperar décadas de atraso em um intervalo de tempo relativamente curto.
Para o mercado imobiliário, esse ciclo representa uma janela de oportunidade que se abre com a rodovia e se fecha progressivamente à medida que os preços se ajustam ao novo patamar de acessibilidade e desenvolvimento.
Como identificar os municípios com maior potencial de valorização?
Nem todos os municípios ao longo de uma rodovia nova se valorizam na mesma proporção. Os que concentram maior potencial são aqueles que combinam posição estratégica no traçado, base econômica preexistente com capacidade de expansão, disponibilidade de áreas urbanas para novos empreendimentos e gestão municipal com disposição para adequar o planejamento urbano às novas condições de desenvolvimento.
Conforme pondera Guilherme Campos, identificar esses municípios antes que o mercado os precifique completamente exige uma leitura combinada de fatores que vai muito além da simples proximidade com a rodovia. Em Roraima, onde projetos de infraestrutura viária continuam avançando, essa leitura cuidadosa do território representa uma das formas mais consistentes de antecipar oportunidades de investimento imobiliário com fundamentos sólidos e potencial de valorização real.
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Autor: Diego Rodríguez Velázquez
